PEB et Indexation du Loyer en Wallonie : Ce que Vous Devez Savoir

Le gel d'indexation : une mesure terminée

Mise à jour du 9 août 2026 : le gel d'indexation du loyer lié au PEB en Wallonie est terminé depuis le 1er novembre 2023. L'indexation pleine du loyer est à nouveau autorisée pour tous les logements en Wallonie, quel que soit leur label PEB.

Instaurée par le décret wallon du 19 octobre 2022, cette mesure temporaire n'a restreint le droit d'indexation que pour les indexations dont la date anniversaire du bail tombait entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023. Elle visait les logements classés E, F et G, et établissait un lien direct entre le certificat PEB et la capacité du bailleur à ajuster le loyer en fonction de l'indice santé.

Un effet subsiste néanmoins aujourd'hui, et il est souvent négligé : si la date anniversaire de votre bail est tombée dans cette fenêtre de douze mois, c'est le loyer « adapté » au label PEB à ce moment-là qui sert de loyer de base pour toutes les indexations suivantes, pendant toute la durée du bail. La limitation a disparu, son effet sur le montant reste inscrit dans le calcul.

Attention : la règle est différente à Bruxelles

Ce qui vaut en Wallonie ne vaut pas à Bruxelles. En Région bruxelloise, la restriction est toujours en vigueur : depuis le 14 octobre 2022, un logement classé PEB F ou G ne peut pas être indexé, et un logement dépourvu de certificat PEB ne le peut pas davantage. Pour les baux entrés en vigueur avant le 14 octobre 2022 portant sur un bien classé E, F ou G, un facteur de correction réduit le montant indexable.

En Flandre, un décret de 2022 module également l'indexation selon le label EPC, via un facteur de correction dont les modalités sont plus techniques. Le détail par région est présenté sur notre page PEB et indexation du loyer.

Obligations de label minimum pour louer en Wallonie

Il s'agit d'une réglementation distincte de l'indexation : elle porte sur le droit de mettre le bien en location, pas sur le montant du loyer. Depuis le 1er janvier 2025, la mise en location nouvelle d'un logement classé G est interdite en Wallonie. Le seuil se durcira ensuite : label E minimum à partir d'octobre 2028, label D à partir d'octobre 2031, et label C à partir d'octobre 2034.

Aucun décret rétablissant une modulation de l'indexation selon le PEB n'a été adopté en Wallonie depuis la fin de la mesure. Les bailleurs wallons indexent normalement, selon les règles classiques du bail.

L'impact financier pour les bailleurs

Pour un bailleur bruxellois, la restriction reste un manque à gagner bien réel : sur un loyer de 800 euros par mois, l'impossibilité d'indexer représente une perte de plusieurs centaines d'euros par an, qui se répète et se cumule chaque année tant que le label n'est pas amélioré — ou tant qu'aucun certificat n'est établi.

Pour un bailleur wallon, l'enjeu s'est déplacé : l'indexation est libre, mais les échéances de label minimum pour relouer se rapprochent. Investir dans l'amélioration du PEB protège la capacité future à remettre le bien en location, et valorise le bien sur le marché locatif.

Comment vérifier son label PEB

Pour connaître le label PEB de votre bien locatif, vous pouvez consulter le registre PEB en ligne ou vérifier le certificat PEB existant. Si votre certificat date de plus de 10 ans ou si vous avez réalisé des travaux depuis, faites établir un nouveau certificat PEB pour bénéficier d'un label actualisé.

Si vous ne disposez pas encore de certificat PEB pour votre bien locatif, sachez que c'est une obligation légale dans les trois régions, dès la publication de l'annonce de mise en location. À Bruxelles, l'absence de certificat PEB valide empêche en outre toute indexation du loyer ; en Wallonie, ce n'est plus le cas depuis la fin de la mesure, le 31 octobre 2023.

Que faire si votre logement est mal classé ?

Si votre logement est classé E, F ou G, plusieurs options s'offrent à vous. La première est d'investir dans des travaux d'amélioration. L'isolation de la toiture est souvent le premier travail à envisager, suivi du remplacement des fenêtres et de l'amélioration du chauffage.

Des primes régionales sont disponibles pour financer ces travaux, y compris pour les propriétaires bailleurs. Le retour sur investissement est généralement rapide lorsqu'on additionne les économies d'énergie, la plus-value immobilière et — à Bruxelles — la récupération du droit à l'indexation.

Les perspectives d'évolution

En Wallonie, l'interdiction de mise en location nouvelle des logements classés G est en vigueur depuis le 1er janvier 2025. Les paliers suivants sont annoncés mais pas encore atteints : label E minimum à partir d'octobre 2028, label D à partir d'octobre 2031, label C à partir d'octobre 2034. Les nouvelles exigences PEB en Wallonie s'inscrivent dans une tendance européenne de durcissement des normes pour le parc locatif.

Les bailleurs ont tout intérêt à anticiper ces évolutions en planifiant dès maintenant un programme de rénovation. Un audit énergétique permettra d'identifier les travaux prioritaires et d'optimiser le budget de rénovation en tenant compte des primes disponibles.

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