L'essentiel, région par région
Mis à jour le 9 août 2026 — sources officielles vérifiées à cette date.
La réponse courte tient en une phrase par région. En Wallonie, la limitation d'indexation liée au PEB est terminée depuis le 31 octobre 2023 : vous indexez normalement, quel que soit le label. À Bruxelles, elle est toujours d'application : un logement classé F ou G, ou dépourvu de certificat, ne peut pas être indexé. En Flandre, un mécanisme de correction lié au label EPC reste inscrit au Code.
| Région | Le PEB limite-t-il l'indexation ? | Depuis / jusqu'au | Labels visés |
|---|---|---|---|
| Wallonie | Non, plus depuis 2023 | 01/11/2022 – 31/10/2023 | E, F, G (mesure expirée) |
| Bruxelles | Oui, toujours en vigueur | Depuis le 14/10/2022 | F, G et absence de certificat |
| Flandre | Oui, via un facteur de correction | Depuis le 01/10/2022 | D, E, F et absence d'EPC |
Wallonie : la mesure a pris fin le 31 octobre 2023
Le décret wallon du 19 octobre 2022 avait instauré une limitation de l'indexation des loyers en fonction du certificat PEB du logement loué. Cette mesure était temporaire : elle ne s'est appliquée qu'aux indexations dont la date anniversaire d'entrée en vigueur du bail tombait entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023.
Elle est terminée. Depuis le 1er novembre 2023, un bailleur wallon indexe son loyer selon la formule fédérale classique, sans aucune modulation liée au label énergétique. Un logement classé F ou G s'indexe donc exactement comme un logement classé B. Aucun décret rétablissant un lien entre PEB et indexation n'a été adopté depuis.
Un point est souvent négligé, et il produit encore des effets aujourd'hui : la mesure a des répercussions durables. Si la date anniversaire de votre bail est tombée dans la fenêtre de douze mois, c'est le loyer « adapté » en fonction du label PEB à ce moment-là qui sert de loyer de base pour toutes les indexations suivantes, et ce pendant toute la durée du bail. Autrement dit, la limitation a disparu, mais son effet sur le montant reste inscrit dans le calcul jusqu'à la fin du contrat.
Bruxelles : la restriction est toujours d'application
C'est aujourd'hui la région où le certificat PEB pèse le plus lourd sur le droit d'indexer. Depuis le 14 octobre 2022, l'indexation du loyer est impossible pour un logement dont le certificat PEB est classé F ou G, dès lors que la date anniversaire du bail tombe à partir de cette date. Elle est tout aussi impossible pour un logement dépourvu de certificat PEB.
Pour les baux entrés en vigueur avant le 14 octobre 2022 et portant sur un logement classé E, F ou G, l'indexation reste possible mais s'accompagne d'un facteur de correction qui en réduit le montant. La Région met un outil de calcul officiel à disposition pour l'appliquer correctement.
La conséquence pratique est directe pour un bailleur bruxellois : sans certificat PEB, vous ne pouvez pas indexer, et cette perte se répète chaque année. Faire établir un certificat est la première étape pour rétablir votre droit. Si le certificat révèle un classement F ou G, seule une amélioration du label rouvrira l'indexation.
Flandre : un facteur de correction lié au label EPC
La Flandre a adopté en 2022 un décret limitant l'indexation des loyers pour atténuer les effets de la crise énergétique, en modulant le droit d'indexer selon le label EPC. Son article 3 produit ses effets depuis le 1er octobre 2022, son article 4 depuis le 1er octobre 2023. Les logements classés D, E ou F, ainsi que ceux dépourvus d'EPC, sont visés.
Le mécanisme repose sur un facteur de correction appliqué au loyer, calculé à partir du rapport entre indices santé de périodes différentes. Sa portée exacte dépend de la date d'entrée en vigueur et de la date anniversaire de votre bail. Si vous louez un bien en Flandre, vérifiez votre situation auprès des services flamands du logement ou de la Codex Vlaanderen avant d'appliquer une indexation : les modalités y sont plus techniques que dans les deux autres régions.
Comment indexer correctement un loyer
La formule est la même partout : loyer de base multiplié par le nouvel indice, divisé par l'indice de départ. Le loyer de base est le loyer hors charges fixé lors de la signature du bail. L'indice de départ est l'indice santé du mois précédant la signature du contrat. Le nouvel indice est l'indice santé du mois précédant la date anniversaire du bail.
C'est l'indice santé qui sert de référence depuis 1994, et non l'indice des prix à la consommation général. Le SPF Économie le publie vers le 25 de chaque mois.
Quatre conditions doivent être réunies. Le bail de résidence principale doit être enregistré : c'est obligatoire depuis le 1er septembre 2018, y compris pour les baux qui étaient déjà en cours à cette date. L'indexation n'est jamais automatique, elle doit être demandée par écrit — un courrier, un e-mail ou un SMS suffisent, mais gardez-en une preuve. Elle ne peut intervenir qu'une fois par an, au plus tôt à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Et une clause du contrat peut expressément l'exclure.
Si vous avez oublié d'indexer à la date anniversaire, vous pouvez encore le faire, mais votre droit aux arriérés se limite aux trois derniers mois précédant celui de la demande.
À ne pas confondre : indexer un loyer et avoir le droit de louer
Ce sont deux réglementations distinctes, et les confondre conduit à de mauvaises décisions. L'indexation porte sur le montant du loyer. Le label minimum porte sur le droit de mettre le bien en location.
En Wallonie, depuis le 1er janvier 2025, la mise en location nouvelle d'un logement classé G est interdite. Le seuil se durcira progressivement : label E minimum à partir d'octobre 2028, label D à partir d'octobre 2031 et label C à partir d'octobre 2034. Un bailleur wallon peut donc parfaitement indexer son loyer aujourd'hui tout en approchant d'une échéance qui l'empêchera de relouer son bien demain.
Dans les trois régions, le certificat PEB reste par ailleurs obligatoire dès la publication de l'annonce de mise en location, indépendamment de toute question d'indexation. Sa durée de validité est de dix ans, et un certificat expiré est traité comme un certificat inexistant.
Connaître le label de votre bien locatif
Que vous soyez bailleur à Bruxelles, en Wallonie ou en Flandre, la même question commande la suite : quel est le label PEB de votre bien ? À Bruxelles, il détermine directement votre droit d'indexer. En Wallonie, il détermine votre droit de relouer aux échéances à venir. En Flandre, il conditionne le facteur de correction applicable.
Si vous disposez déjà d'un certificat, vérifiez sa date d'émission : au-delà de dix ans, il n'est plus valable. Vérifiez aussi qu'il porte bien sur le lot que vous louez — dans un immeuble à appartements, chaque unité a son propre certificat.
Si vous avez réalisé des travaux depuis le dernier certificat — isolation de la toiture, remplacement du système de chauffage, isolation des murs — un nouveau certificat reflétera ces améliorations et pourra faire gagner une ou plusieurs classes. À Bruxelles, passer de F à E puis à D est la seule voie pour rouvrir le droit d'indexer.
Sources officielles
Wallonie : Service public de Wallonie, « Indexer un loyer » (décret du 19 octobre 2022). Bruxelles : Région de Bruxelles-Capitale, indexation des loyers et facteur de correction ; Bruxelles Environnement, « Indexation des loyers et certificat PEB ». Flandre : Codex Vlaanderen, décret limitant l'indexation des loyers face à la crise énergétique. Indices santé : SPF Économie.
Réglementation vérifiée le 9 août 2026. Les règles d'indexation évoluent : en cas de doute sur votre situation, vérifiez auprès de l'administration régionale compétente avant d'appliquer une indexation.
