De bevriezing van de indexering: een beëindigde maatregel
De bevriezing van de huurindexering gekoppeld aan het EPC in Wallonië is beëindigd sinds 1 november 2023. Volledige huurindexering is opnieuw toegestaan voor alle woningen in Wallonië, ongeacht hun EPC-label. Deze tijdelijke maatregel, ingevoerd in november 2022, had het indexeringsrecht beperkt voor woningen met klasse E, F en G.
Hoewel de bevriezing is beëindigd, gelden er nu nieuwe verplichtingen voor verhuur in Wallonië. Sinds januari 2025 moeten woningen minimaal een EPC-label F hebben om te worden verhuurd. Deze eis wordt geleidelijk verstrengd: label E minimum vanaf oktober 2028, label D vanaf oktober 2031, en label C vanaf oktober 2034.
Er is in 2026 geen decreet over EPC-modulatie van de indexering aangenomen. De mogelijkheid van herinvoering van een mechanisme dat EPC en indexering koppelt blijft in studie, maar niets is momenteel van kracht. Verhuurders kunnen normaal indexeren volgens de klassieke huurregels.
Welke EPC-labels zijn betrokken?
Drie EPC-klassen zijn betrokken bij de indexeringsbeperkingen in Wallonië. Eigendommen met EPC-klasse E zien hun indexering gehalveerd. Eigendommen met klasse F en G zijn onderworpen aan een totale bevriezing: geen enkele huurverhoging is mogelijk op basis van de index.
Eigendommen met klasse A, B, C of D worden niet getroffen door deze maatregel en kunnen normaal worden geïndexeerd. Het is dus cruciaal om de exacte EPC-klasse van uw verhuurd eigendom te kennen. Zonder geldig certificaat is indexering ook onmogelijk.
Let op voor grijze zones: als uw EPC-certificaat op de grens tussen twee klassen zit, kunnen kleine werken voldoende zijn om naar klasse D te gaan en het volledige indexeringsrecht te herwinnen. Een ervaren certificeerder kan u adviseren over de meest effectieve verbeteringen.
Hoe kent u het EPC van uw verhuurd eigendom?
Als u verhuurder bent en nog geen EPC-certificaat heeft voor uw verhuurd eigendom, is het dringend om er een te laten opstellen. Het is niet alleen een wettelijke verplichting, maar ook de enige manier om te weten of u uw huur kunt indexeren.
Als u al een EPC-certificaat heeft, controleer de geldigheidsdatum (10 jaar na uitgifte). Een verlopen certificaat wordt beschouwd als onbestaand, wat de indexering blokkeert. Controleer ook of het certificaat overeenkomt met het lot dat u verhuurt.
Als u renovatiewerken heeft uitgevoerd sinds het laatste EPC-certificaat, wordt sterk aanbevolen een nieuw certificaat te laten opstellen. Deze werken hebben waarschijnlijk uw EPC-klasse verbeterd en een nieuw certificaat kan u het indexeringsrecht teruggeven.
Hoe de situatie regulariseren?
Om uw situatie te regulariseren en het indexeringsrecht te herwinnen, is de aanpak duidelijk: verbeter het EPC tot minimaal klasse D. De meest impactvolle werken om van E, F of G naar D te gaan zijn: dakisolatie, vervanging van het verwarmingssysteem en muurisolatie.
Vergeet de gewestelijke premies niet om uw werken te financieren. In Wallonië kunnen de premies Habitation 30 tot 70% van de werkenkosten dekken. De Rénoprêt tegen nultarief kan de financiering aanvullen. Een voorafgaande woningaudit helpt u de meest effectieve werken te identificeren.
Laat na de werken een nieuw EPC-certificaat opstellen dat de verbeteringen weerspiegelt. Zodra het nieuwe certificaat klasse D of beter attesteert, kunt u uw huur weer normaal indexeren. Het nieuwe certificaat is 10 jaar geldig.
Sancties voor niet-naleving
Het niet naleven van de indexeringsbeperking stelt de verhuurder bloot aan juridische gevolgen. Als een huurder een indexering betwist die in strijd met de regelgeving is toegepast, kan de verhuurder verplicht worden de ten onrechte geïnde bedragen terug te betalen.
Naast de terugbetaling stelt de verhuurder zich bloot aan een verslechtering van de relatie met de huurder en mogelijke procedurekosten. De rechtspraak bouwt zich geleidelijk op rond deze kwestie en vrederechters zijn steeds meer gesensibiliseerd.
De beste strategie blijft preventie: investeer in de energetische renovatie van uw verhuurd eigendom, profiteer van de beschikbare premies en laat een nieuw EPC-certificaat opstellen. Deze proactieve aanpak beschermt uw rechten als verhuurder en verbetert de kwaliteit van uw vastgoedpatrimonium.