Certificat PEB et Location : Guide du Bailleur

Oui, le certificat PEB est obligatoire pour toute mise en location en Belgique. Le bailleur doit disposer d'un certificat PEB valide et le mentionner dans les annonces de location. En Wallonie, un label PEB minimum F est exigé depuis janvier 2025 pour les nouvelles mises en location.

Oui, le certificat PEB est obligatoire pour toute mise en location d'un bien résidentiel en Belgique, dans les trois Régions du pays. Le bailleur doit disposer d'un certificat PEB valide avant de publier son annonce de location. Les données PEB (classe énergétique, consommation en kWh/m².an) doivent figurer dans l'annonce, qu'elle soit publiée en ligne, en agence ou par tout autre canal.

Lors de la signature du bail, une copie du certificat PEB doit être remise au locataire. Ce document lui permet d'évaluer les coûts énergétiques du logement et de comparer avec d'autres offres sur le marché. Le PEB constitue un outil de transparence qui protège aussi bien le locataire que le bailleur sérieux.

Le non-respect de cette obligation expose le bailleur à des amendes administratives pouvant aller de 500 à 5 000 € selon la Région. De plus, l'absence de PEB peut fragiliser la position juridique du bailleur en cas de litige avec le locataire, notamment si celui-ci constate des charges énergétiques anormalement élevées.

Le bailleur a plusieurs obligations liées au certificat PEB. Premièrement, il doit faire réaliser le certificat par un certificateur agréé avant toute mise en location. Deuxièmement, il doit inclure les informations PEB dans toutes les annonces. Troisièmement, il doit fournir une copie du certificat au locataire lors de la signature du bail.

Le certificat PEB doit être valide pendant toute la durée du bail. Si le certificat expire en cours de location, il est recommandé d'en faire établir un nouveau, même si aucune obligation légale ne l'impose en cours de bail. Cette démarche est toutefois obligatoire si le bailleur souhaite relouer le bien à un nouveau locataire. Le bailleur supporte l'intégralité du coût du certificat PEB.

En plus du certificat PEB, le bailleur doit s'assurer que le logement respecte les normes minimales de salubrité et de sécurité en vigueur dans sa Région. Bien que le PEB ne mesure pas directement ces aspects, un bien très mal classé (G) présente souvent des problèmes de confort et d'humidité liés au manque d'isolation et de ventilation.

La règle diffère fortement d'une région à l'autre, et c'est la source de confusion la plus fréquente chez les bailleurs. En Wallonie, la limitation d'indexation liée au PEB, instaurée par le décret du 19 octobre 2022, n'a été appliquée qu'entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023. Elle est terminée : un bailleur wallon indexe aujourd'hui normalement, quel que soit le label de son bien.

À Bruxelles, en revanche, la restriction est toujours en vigueur. Depuis le 14 octobre 2022, un logement classé PEB F ou G ne peut pas être indexé, et un logement dépourvu de certificat PEB ne le peut pas davantage. Le calcul est alors direct : un bailleur bruxellois qui ne peut pas indexer perd chaque année un montant correspondant à l'inflation, et cette perte se cumule tant que la situation n'est pas corrigée.

En Flandre, un décret de 2022 module également l'indexation selon le label EPC, via un facteur de correction aux modalités plus techniques. Le détail région par région, avec les dates et les sources officielles, est présenté sur notre page consacrée au PEB et à l'indexation du loyer.

Les seuils minimaux se mettent en place région par région. En Wallonie, la mise en location nouvelle d'un logement classé G est interdite depuis le 1er janvier 2025 ; le seuil passera au label E à partir d'octobre 2028, au label D à partir d'octobre 2031 et au label C à partir d'octobre 2034. En Flandre, un calendrier de rénovation obligatoire s'applique : les biens classés EPC E ou F doivent atteindre au minimum le label D dans les 6 ans suivant l'achat. Le calendrier général flamand vise le label E en 2030, le label D en 2040 et le label C en 2050.

À Bruxelles, la stratégie de rénovation du bâti prévoit également des seuils de performance progressifs. À cela s'ajoute un mécanisme financier immédiat, propre à la Région bruxelloise : depuis le 14 octobre 2022, un logement classé F ou G, ou dépourvu de certificat PEB, ne peut plus être indexé. C'est aujourd'hui l'incitant le plus direct des trois régions.

Pour les bailleurs, ces évolutions signifient qu'il est crucial d'anticiper les travaux de rénovation énergétique. Attendre les échéances légales expose au risque de ne plus pouvoir louer son bien ou de devoir réaliser les travaux dans l'urgence, à un coût plus élevé. Les primes régionales actuellement disponibles constituent une opportunité à saisir pour financer la rénovation.

Un mauvais PEB a des conséquences concrètes et croissantes sur la location. En premier lieu, il réduit l'attractivité du bien sur le marché locatif. Les locataires sont de plus en plus sensibles aux charges énergétiques, qui peuvent représenter une part importante du budget logement. Un appartement classé G peut coûter 200 à 300 € de plus par mois en énergie qu'un appartement classé B.

À Bruxelles, comme mentionné, l'impossibilité d'indexer un logement classé F ou G représente un manque à gagner direct et récurrent pour le bailleur. En Wallonie, l'enjeu s'est déplacé vers le droit de relouer aux échéances de 2028, 2031 et 2034. La vacance locative est par ailleurs plus importante pour les biens énergivores : les locataires disposant de plusieurs offres préféreront naturellement un logement bien classé, même à loyer légèrement supérieur.

Investir dans l'amélioration du PEB d'un bien locatif est donc un calcul gagnant à moyen terme. À Bruxelles, vous rouvrez le droit d'indexer votre loyer ; partout, vous protégez votre capacité future à remettre le bien en location, vous justifiez un loyer de base plus élevé et vous réduisez la vacance. Les primes régionales peuvent couvrir 30 à 70 % du coût des travaux selon votre situation et la Région, rendant l'investissement encore plus attractif.